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정부가 '똘똘한 한 채' 쏠림을 집값 상승의 원인으로 지목하고, 양도소득세와 종합부동산세를 동시에 손보는 세제 개편을 추진 중입니다. 장기보유특별공제 상한을 10억 원으로 묶는 방안이 유력하게 거론되면서, 강남권 아파트 보유자들의 세 부담이 수억 원에서 최대 10억 원 이상 늘어날 수 있다는 시뮬레이션까지 나왔습니다. 아직 확정도 아닌 "윤곽"만으로 시장이 술렁이는 모습을 보며, 정책이라는 변수가 자산 가격을 얼마나 크게 흔드는지 새삼 실감하고 있습니다.
세제 개편 구조: 양도소득세와 종합부동산세, 두 트랙으로 압박한다
솔직히 이번 개편안을 처음 읽었을 때 예상 밖이었습니다. 단순히 세율을 올리는 것이 아니라, 공제 구조 자체를 바꿔 고가 주택일수록 세금을 기하급수적으로 늘리는 방식이었기 때문입니다.
핵심부터 짚겠습니다. 현행 제도에서 1주택자는 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 장기보유특별공제란 주택을 오래 보유하고 거주한 경우 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 제도로, 보유 기간 10년에 최대 40%, 거주 기간 10년에 최대 40%씩 총 80%를 공제해줍니다. 비싼 집일수록 양도차익 자체가 크기 때문에 이 공제로 줄어드는 세금 규모도 커지는 구조입니다.
정부가 검토 중인 방안은 두 가지입니다. 첫 번째는 실거주하지 않는 1주택자의 보유 공제를 없애거나 줄이는 것, 두 번째는 거주 공제에 상한을 설정해 고가 주택에 대한 공제액 자체를 10억 원 선에서 막는 것입니다. 신한프리미어의 추정에 따르면, 공제 한도를 10억 원으로 제한할 경우 강남구 압구정 현대아파트는 양도세가 10억 원 이상 늘고, 서초구 반포 래미안퍼스티지도 7억 원 이상 증가하는 것으로 나타났습니다(출처: SBS 뉴스).
종합부동산세 개편도 병행됩니다. 종합부동산세란 일정 기준을 초과하는 고가 주택 보유자에게 재산세와 별도로 부과하는 보유세입니다. 현재 1가구 1주택자의 기본공제선은 시가 기준 약 12억 원이며, 최고세율은 1~2주택자 2.7%, 3주택 이상 다주택자는 최대 5%까지 중과됩니다. 그런데 이 구조에서는 시가 30억 원짜리 아파트 한 채보다 10억 원대 아파트 세 채를 가진 사람이 더 높은 세율을 적용받는 역전 현상이 생깁니다. 정부는 이를 주택 수 기준이 아닌 가액 기준으로 세율을 재편해 해소하겠다는 방향을 잡고 있습니다.
또 하나 주목한 대목은 공정시장가액비율 조정입니다. 공정시장가액비율이란 공시가격에 곱해 종부세 과세표준을 산출하는 비율로, 현재 60% 수준입니다. 여기서 핵심은 이 비율이 시행령만 고치면 바꿀 수 있다는 점입니다. 쉽게 말해 국회 법 개정 없이도 정부가 단독으로 세 부담을 조절할 수 있는 수단입니다. 현재 초고가 주택의 기준으로는 시가 30억~50억 원 구간이 거론되고 있으며, 업계에서는 50억 원 이상을 초고가로 볼 필요가 있다는 의견에 무게가 실리고 있습니다. 서울에서 시가 50억 원 초과 아파트는 약 3만 가구(서울 전체의 2%)이며, 95%가 강남 3구와 용산구에 집중돼 있습니다(출처: 기획재정부).
- 장기보유특별공제 거주 공제 상한 10억 원 설정 (2028년 시행 유력)
- 실거주하지 않는 1주택자 보유 공제 축소 또는 폐지 검토
- 종합부동산세 세율 기준, 주택 수 → 가액으로 전환 추진
- 공정시장가액비율 인상으로 초고가 주택 세 부담 확대 가능
- 1주택 종부세 기본공제선 12억 원 상향 조정으로 중저가 부담 완화 병행
정책의 의도와 실제 효과: 제가 직접 겪으며 의심하게 된 것들
제가 투자를 하면서 처음으로 정책 리스크를 몸으로 느꼈던 건, 보유하던 자산과 관련해 규제 검토 소식이 뉴스에 나왔을 때였습니다. 아직 확정도 아닌, 그야말로 "검토 중"이라는 한 마디만으로 가격이 출렁였습니다. 그때 제가 배운 것은 시장은 확정된 제도가 아니라 제도가 바뀔 가능성 자체에 먼저 반응한다는 사실이었습니다. 이번 부동산 세제 개편도 정확히 그 원리로 움직이고 있습니다.
그런데 이 기사를 읽으면서 든 솔직한 의문은, 정책이 겨냥하는 지점과 실제로 나타날 효과 사이에 간극이 있을 수 있다는 것이었습니다. 정부는 '똘똘한 한 채' 쏠림을 집값 상승의 주된 원인으로 보고 있습니다. 그런데 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 그 쏠림 자체가 과거 다주택자 중과라는 정책의 결과물이었기 때문입니다. 여러 채에 세금 폭탄을 맞은 자금이 한 채에 집중된 것인데, 이제 그 한 채마저 강하게 과세하면 수요가 사라지기보다 또 다른 우회로를 찾아 움직일 가능성이 있다고 봅니다.
양도소득세 강화에는 특히 의문이 남습니다. 양도소득세란 주택을 매도할 때 발생하는 차익에 부과하는 세금입니다. 파는 시점에 세금이 커지면 오히려 집주인들이 팔지 않고 버티는 쪽을 선택하게 됩니다. 이렇게 매물 잠김 현상이 생기면 거래량이 줄고 공급이 부족해져 가격을 오히려 떠받치는 역효과가 났던 전례가 있습니다. 2020~2021년 다주택자 양도세 중과 시기에 비슷한 상황을 목격한 바 있어, 이번에도 그 우려가 머릿속을 떠나지 않습니다.
반면 합리적이라고 느낀 부분도 있습니다. 30억 원짜리 아파트 한 채 보유자보다 10억 원대 아파트 세 채 보유자에게 더 높은 세율을 매기는 현행 구조는 명백히 형평에 맞지 않습니다. 이를 가액 기준으로 전환하는 방향은 과세 원칙 측면에서 설득력이 있다고 봅니다. 다만 개편의 실질적인 성패는 이번 개편과 함께 발표될 국토부 공급 대책이 얼마나 실효성을 갖느냐에 달려 있다고 생각합니다. 세제는 수요의 방향을 바꾸는 수단이지, 시장 자체를 이기는 수단이 아니라는 것을 제가 투자를 하면서 반복적으로 확인해온 교훈이기 때문입니다.
자주 묻는 질문
Q. 장기보유특별공제 상한 10억 원이 되면 실제로 세금이 얼마나 늘어나나요?
A. 시뮬레이션 기준으로 강남구 압구정 현대아파트는 10년 보유·거주 요건을 모두 충족해도 양도세가 10억 원 이상 증가하는 것으로 나타났습니다. 서초구 반포 래미안퍼스티지의 경우 7억 원 이상 늘어나는 것으로 추정됩니다. 집값이 높을수록 세 부담 증가폭도 커지는 구조입니다.
Q. 공정시장가액비율을 올리면 왜 세금이 빨리 오르나요?
A. 공정시장가액비율은 공시가격에 곱해 종부세 과세표준을 산출하는 수치인데, 이 비율은 법 개정 없이 시행령 개정만으로 조정할 수 있습니다. 즉 국회 동의 없이 정부가 단독으로 세 부담을 높일 수 있어 가장 빠른 증세 수단으로 꼽힙니다. 현재 60%인 이 비율이 올라가면 같은 공시가격이라도 세금이 곧바로 늘어납니다.
Q. 초고가 주택 기준이 30억이냐 50억이냐에 따라 영향받는 가구 수가 얼마나 차이 나나요?
A. 시가 50억 원 초과 아파트는 서울에 약 3만 가구로 서울 전체의 약 2%입니다. 반면 기준을 시가 30억 원으로 낮추면 대상이 약 17만 가구로 대폭 늘어납니다. 30억 원 기준을 적용하면 강남 3구를 넘어 영등포구, 양천구, 용산구 등 한강벨트 전반이 증세 영향권에 들어오게 됩니다.
Q. 양도세를 올리면 집값이 잡히나요?
A. 반드시 그렇지는 않습니다. 팔 때 내는 세금이 커지면 집주인이 매도를 미루는 쪽을 선택하는 경우가 많습니다. 이렇게 매물이 줄어들면 오히려 공급 부족으로 가격이 지지되는 역효과가 생길 수 있습니다. 2020~2021년 다주택자 양도세 중과 시기에 비슷한 현상이 나타난 전례가 있어, 이번 개편도 같은 우려에서 자유롭지 않습니다.
결론
제가 이번 세제 개편을 들여다보며 가장 크게 느낀 것은, 자산을 보유한다는 건 시장 위험뿐 아니라 정책 위험까지 함께 지는 일이라는 점입니다. 특히 부동산처럼 목돈이 들어가고 유동성이 낮은 자산일수록, 가격 차트 바깥에 있는 세제·규제·정치 일정이라는 변수를 함께 읽어야 한다는 교훈을 다시 확인했습니다.
이번 개편안은 다음 달 초 구체적인 내용이 발표될 예정이며, 국토부의 공급 대책과 금융위 대출 대책도 비슷한 시기에 함께 나올 것으로 보입니다. 세제만 보지 말고 공급 대책의 실효성까지 세트로 살펴보는 것이 이 시점에서 가장 중요한 판단 기준이 될 것이라고 봅니다. 부동산 보유 여부와 관계없이, 정책 발표 전후로 시장이 어떻게 반응하는지 흐름을 읽어두는 것이 지금 할 수 있는 가장 현실적인 준비입니다.