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솔직히 저는 한동안 정책 발표문을 확정된 미래처럼 읽었습니다. 개편안이 나오면 그게 곧 현실이 될 거라 여기고 반응했는데, 지난달 세제개편안이 발표 나흘 만에 재검토에 들어가는 걸 직접 지켜보고 나서야 생각이 바뀌었습니다. 이번 민주당 TF의 수정안 — 종부세 기본공제 14억 원 상향, 장기보유특별공제 폐지 연기 — 도 같은 맥락입니다. 국무회의를 통과한 정부안 위에 또 한 겹의 협상이 얹혀 있는 상황, 어떻게 읽어야 할지 제 경험을 바탕으로 풀어봤습니다.
정책을 확정으로 읽다가 배운 것 — 세 단계로 구분하는 정책 읽기
제가 직접 겪어보니, 부동산 정책 기사를 읽을 때 가장 흔하게 하는 실수는 "제안"과 "확정"을 뒤섞는 것이었습니다. 발표 나흘 만에 뒤집히는 개편안을 목격한 뒤로, 저는 정책 기사를 세 층위로 나눠서 읽기 시작했습니다.
첫 번째는 이미 국무회의를 통과한 정부안입니다. 이번 기사에서는 보유세 부담 증가 상한을 종전 200%에서 150%로 낮추는 내용, 비거주 1주택자의 종합부동산세(종부세) 기본공제를 9억 원에서 12억 원으로 완화하는 내용이 여기에 해당합니다. 종합부동산세란 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 재산세와 별도로 부과하는 세금으로, 쉽게 말해 고가 주택 보유자에게 추가로 물리는 세금입니다.
두 번째는 민주당 TF가 정부에 전달했지만 정부안에 담기지 않은 "제안" 단계입니다. 종부세 기본공제를 14억 원으로 올리자는 요구, 장기보유특별공제(장특공) 폐지를 2029년에서 미루자는 제안이 여기 해당합니다. 장기보유특별공제란 부동산을 오래 보유할수록 양도소득세 과세 대상에서 일정 금액을 빼주는 제도입니다. 쉽게 말해 "오래 갖고 있었으니 세금을 조금 깎아주겠다"는 장치인데, 현 정부는 이것을 거주 기간 기준으로 전환하려는 방향을 밀고 있습니다.
세 번째는 정부가 "기조"라는 이름으로 버티고 있는 방향입니다. 이형일 부총리 후보자가 밝힌 "거주 중심 주택시장 정착"이 그것인데, 이 층위는 법 조문이 아니라 설계 철학에 가깝습니다. 그래서 가장 변하기 어렵지만, 가장 추상적이기도 합니다.
- 확정: 국무회의 의결 — 보유세 상한 150%, 비거주 1주택자 종부세 기본공제 12억 원
- 제안: 민주당 TF — 종부세 기본공제 14억 원 상향, 장특공 폐지 연기
- 방향: 정부 기조 — 거주 여부에 따른 보유세·양도세 차등화
숫자 뒤에 있는 원칙 충돌 — 종부세 공정시장가액비율과 조세 철학
제 경험상 이건 좀 다릅니다. 언뜻 보면 종부세 기본공제가 9억이냐 12억이냐 14억이냐의 숫자 싸움처럼 보이는데, 실제로는 조세의 원칙이 충돌하고 있는 국면입니다.
정부가 고수하는 것은 "거주 중심" 원칙입니다. 실제로 사는 집과 투자용으로 보유한 집을 구분해 과세하겠다는 설계인데, 이를 위해 공정시장가액비율을 1주택자에 한해 60%에서 70%로 높이는 안을 내놨습니다. 공정시장가액비율이란 종부세 과세표준을 산정할 때 공시가격에 곱하는 비율입니다. 여기서 과세표준이란 실제 세금을 계산하는 기준 금액을 뜻하는데, 이 비율이 높아질수록 세 부담도 커집니다. 그런데 민주당 TF는 이 비율을 현행 60%로 유지하자고 역제안했습니다. 거주 여부와 무관하게 1주택자의 부담을 낮추자는 것으로, 정부의 원칙을 정면으로 무디게 하는 방향입니다.
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 야당이 증세에 반대하는 구도가 아니라, 세제의 설계 원칙 자체를 두고 당정이 엇갈리는 모습이기 때문입니다. 정부 입장에서 거주 중심 원칙은 주택을 투자재에서 거주 공간으로 되돌리겠다는 정책 철학의 표현인데, 민주당 TF의 수정안은 민심 악화라는 정치적 현실이 그 철학을 밀어내는 구도로 읽힙니다.
수정안 중 제가 가장 구조적으로 주목한 것은 공제액을 3년마다 공시가격과 물가에 연동해 재산정하자는 제안입니다. 지금은 고정된 공제선이 자산 가격 상승으로 조용히 실질 증세 효과를 냅니다. 이를 자동 조정하겠다는 발상은 합리적이지만, 반대로 보면 집값이 오를수록 보유세 부담이 자동으로 낮아지는 구조를 만드는 것이기도 합니다. 보유세의 가격 억제 기능을 스스로 무력화하는 설계일 수 있다는 점에서, 개별 공제액 논쟁보다 훨씬 파급력이 큰 조항이라고 봅니다 (출처: 기획재정부).
지금 국면에서 제가 지키는 원칙 — 국회 통과 전까지는 큰 결정을 보류한다
발표 나흘 만에 뒤집히는 정책을 보고 나서 제가 세운 원칙이 있습니다. "제도 변경 논의가 진행 중일 때는 확정 전까지 큰 결정을 미룬다"는 것입니다. 이번 국면이 딱 그 상황입니다.
정부가 9월 3일 국회에 세제개편안을 제출하면, 국회 심의 과정에서 민주당 TF 안을 바탕으로 추가 수정이 이뤄질 예정입니다. 종부세 기본공제가 12억으로 정착할지, 14억까지 올라갈지, 장기보유특별공제(장특공) 폐지 시점이 연기될지는 그 심의 결과를 봐야 알 수 있습니다. 양도소득세 장기보유특별공제란 부동산 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도로, 이것이 폐지되고 거주 공제로 전환되면 거주하지 않은 채 장기 보유한 1주택자의 세 부담이 크게 달라집니다 (출처: 국세청).
지금 시점에서 제가 보기에 확실한 것은 딱 하나입니다. 방향이 무엇이든, 정해진 규칙이 오래 유지되는 것이 가장 좋은 부동산 정책이라는 점입니다. 세율이 높아도 예측 가능하면 시장은 적응합니다. 그런데 지금처럼 발표와 재검토와 당정 협상이 반복되는 상황에서는, 어떤 규칙 아래 의사결정을 해야 하는지 알 수 없는 상태가 이어집니다. 그 불확실성 자체가 가장 큰 비용이라고 생각합니다.
제 경우엔, 이 개편안이 국회를 통과해 법 조문으로 확정되기 전까지는 양도세나 보유세와 관련된 큰 자산 결정을 미룰 생각입니다. 협상의 중간 기착지를 완성된 정책으로 오해하는 실수를, 이번에도 반복하지 않으려 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 종부세 기본공제 14억 원 상향은 확정된 건가요?
A. 아직 확정이 아닙니다. 민주당 TF가 정부에 제안한 단계이며, 정부는 국무회의를 통과한 안에서 비거주 1주택자 공제를 12억 원까지만 올렸습니다. 14억 원 상향은 국회 심의 과정에서 추가로 논의될 예정이라, 최종 법 조문이 나올 때까지는 제안 상태로 봐야 합니다.
Q. 장기보유특별공제(장특공) 폐지가 연기될 가능성이 있나요?
A. 민주당 TF는 2029년으로 예정된 폐지 시점 연기를 제안했지만, 정부는 현행 안대로 국회에 제출하겠다고 밝혔습니다. 국회 심의에서 결론이 달라질 수 있으니, 현시점에서는 "논의 중"으로 보는 것이 정확합니다. 제 경험상 이런 국면에서 어느 쪽 결론도 확신하기 이릅니다.
Q. 공정시장가액비율 60%와 70% 차이가 실제로 얼마나 크나요?
A. 공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 계산할 때 공시가격에 곱하는 비율입니다. 이 비율이 60%에서 70%로 오르면 과세표준이 약 16.7% 높아지고, 세율 구간에 따라 실제 납부 세액이 상당히 달라질 수 있습니다. 민주당 TF가 70% 상향안 철회를 요구한 것도 이 부담 증가를 막으려는 취지입니다.
Q. 공제액을 물가에 연동하자는 제안, 1주택자한테 유리한 건가요?
A. 단기적으로는 유리해 보입니다. 집값이 오르면 공제도 함께 오르니 세 부담이 자동으로 완화되는 구조입니다. 그런데 뒤집어 보면, 이 설계는 보유세의 가격 억제 기능을 스스로 약화하는 측면도 있습니다. 세제의 성격 자체가 바뀌는 제안이라, 개별 공제액 숫자보다 훨씬 중요하게 들여다볼 필요가 있다고 봅니다.
결론
이번 부동산 세제 개편 논의를 지켜보면서 제가 다시 확인한 것은, 정책의 최종 형태는 국회를 통과한 법 조문에서만 확인된다는 원칙입니다. 종부세 기본공제가 12억에서 14억으로 가느냐, 장특공 폐지가 연기되느냐는 모두 국회 심의 이후의 이야기입니다.
지금 당장 실천할 수 있는 것은, 뉴스에서 "제안"과 "확정"을 구분해 읽는 습관을 들이는 것입니다. 그리고 제도 변경이 진행 중인 동안은, 아직 오지 않은 완화를 확정으로 착각하거나 이미 결정된 부담을 협상 카드로 오해하지 않도록 주의하는 것이 가장 현실적인 대응이라고 생각합니다.
참고: https://www.donga.com/news/Politics/article/all/20260903/134595401/2